ספריית מידע משפטי

קבוצת רכישה היא התארגנות של רוכשים פוטנציאליים יחידים לרכישת קרקע והקמתו של פרוייקט למגורים עבורם על קרקע זו. קיימות שתי שיטות לקבוצות רכישה:

בשיטה הראשונה יש גורם מקצועי בעל ידע הנדסי אשר מלווה את קבוצת הרכישה מתחילתה, קרי שלב רכישת הקרקע, דרך שלבי איתור הרוכשים ועד סיום הבניה ומכירת הדירות. שיטה זו נהוגה פחות ופחות בשל קרבתה לעבודה מול קבלן מבצע ועל כן רשויות המס מפקחות על קבוצות מסוג זה באופן מדוקדק ביותר. נעסוק ביתרונות המיסויים של קבוצות הרכישה בהמשך המאמר.

השיטה השניה והמקובלת יותר לביצוע קבוצת רכישה היא רכישה משותפת של קרקע על ידי קבוצה של רוכשים שהתאגדו יחדיו וניהול הפרוייקט כולו, החל בשלב רישום השותפות , דרך הזמנת התכנון, בעלי המקצוע וכלה בחלוקת הדירות לרוכשים השונים על ידי הקבוצה. ללא כל גורם חיצוני. החלטות כגון רמת הגימור או חלוקת הדירות יתקבלו באופן דמוקרטי באספת כל חברי קבוצת הרכישה. על פי רוב, ניהול הפרוייקט עבור הקבוצה מתבצע על ידי חברת ניהול פרוייקטים אשר חל עליהם פיקוח של קבוצה מצומצמת של חברים מתנדבים מתוך קבוצת הרכישה.

הייתרון הבולט ביותר בקבוצות הרכישה על פני חלופה של רכישת דירה מקבלן הוא החיסכון בתשלומי מס רכישה ומע"מ וכן ביטול חלק ניכר מהקווח הקבלני העומד על כ 17% בממוצע.

ההתאגדות של קבוצת הרכישה הנו בצורה של יחידים הכורתים ביניהם הסכם לצורך רכישת הקרקע והקמת הפרוייקט והם מסדירים את היחסים המשפטיים ביניהם במסגרת הסכם פנימי ביניהם. הם אינם יכולים להיות מאוגדים בצורה של תאגיד אלא עליהם להתאגד כאוסף של יחידים על מנת שיהיו זכאים לחיסכון במיסויי אותו מציעה קבוצת הרכישה.

בכדי שההתארגנות תחשב לעניין המיסוי כקבוצת רכישה אסור שתהיי זיקה בין רוכש הקרקע, הקבלן והאחראי על התארגנות הקבוצה (כמפורט ב"שיטה הראשונה" בתחילת המאמר). במקרה שקיימת זיקה שכזו יראו רשויות המס את העיסקה כעיסקת רכישת דירה מקבלן ויחייבו את הרוכשים בתשלום המע"מ על הקרקע והדירות וכן בתשלום מס רכישה על הדירות.

להלן פירוט קצר של היתרונות והחסרונות של רכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה:

אין תשלום מע"מ על הקרקע שכן רכישת הקרקע מתבצעת כרכישה של יחיד(ים). אם הקרקע נרכשת ממנהל מקרקעי ישראל יחול מע"מ על הרכישה בכל מקרה היות וממ"י נחשב לעוסק.

אין צורך בתשלום מע"מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח אשר חלים במקרה של קבלן המבצע את הפרוייקט ומחוייב בתשלומים אלו לרשות המקומית.

חיסכון במס רכישה. בקבוצת רכישה משלם החבר מס רכישה עבור הקרקע בלבד ללא הדירה עצמה לעומת עסקת רכישת דירה מוגמרת מקבלן בה יש לשלם מס רכישה הן עבור הקרקע והן עבור הדירה עצמה.

אין תשלום לקבלן. רווח קבלני נהוג כיום מסתכם ב כ 17% לערך. בקבוצת רכישה אין תשלום לקבלן היות וחברי הקבוצה וחברת ניהול הפרוייקטיםם מנהלים את הפרוייקט. מנגד יש תשלום לחברת ניהול הפרוייקטים אך תשלום זה נמוך משמעותית מתשלום הנמסר לקבלן.

חיסכון בעלויות שיווק ומנהלה: כל הדירות נמכרות מראש ועל כן אין צורך בשיווק הדיררות. בנוסף לכך פועלים חברי הוועד בהתנדבות והתנהלותם הנה ברמת הוצאות מינימאלית.

חסרונות של קבוצות רכישה:

חוסר וודאות לגבי העלות הסופית של הפרוייקט. במקרה של שינויים במחירי תשומות הבניה, שגיאות בעבודה או בתכנון וכיו"ב יעלה מחיר כל דירה ולא ניתן לדעת את מחירה הסופי עם סיום העבודה. כאשר רוכשים דירה מקבלן הוא סופג כל שינוי בעלויות הבניה.

בעת הצטרפות לקבוצת רכישה אין עדיין אישורי בניה על הקרקע ועל כן קשה לדעת מתי ניתן יהיה להתחיל לבנות ומתי תמסרנה הדירות. בנוסף על כך קיימת אי וודאות באשר לסטנדרט הבניה, שטח הדירה וחלוקתה הפנימית שכן החלטות אלו יתקבלו במהלך התקדמות הפרוייקט על ידי חברי הקבוצה.

ההלואה הניתנת לחברי הקבוצה על ידי הבנק הנה בתנאים מסחריים והנה יקרה יותר מהלוואה לאדם פרטי הרוכש דירה מקבלן.

היות וחברי הקבוצה או הוועד שלה אינם יזמים או קבלנים מקצועיים הרי שגדול הסיכוי לבחירת בעלי מקצוע שאינם מתאימים או קבלת החלטות שגויות אשר ייקרו או יאטו את הבניה.

קיימים סיכונים של סיכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה אשר יאטו את העבודות שכן ההחלטות צריכות להתקבל באופן דמוקרטי בין חברי קבוצת הרכישה.

קיימים היבטים נוספים של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה והנושא כולו סבוך ומורכב ועל כן מומלץ למעונינים להשתלב בקבוצת רכישה להסתייע בעורך דין המתמחה בנושא.